A taxa de capitalização é outro termo para a taxa de retorno esperada em um investimento em áreas de imóveis comerciais; esse termo é apenas uma razão entre a taxa de retorno e o investimento real feito no projeto imobiliário comercial.
O que é uma taxa de capitalização?
É a relação entre a receita operacional líquida e o valor de mercado do ativo e é comumente usado no setor imobiliário.
- A taxa de capitalização é freqüentemente usada no setor de imóveis comerciais. Ele pode ser usado para comparar os retornos de propriedades potenciais para aquisição.
- Uma propriedade com uma taxa mais elevada seria considerada um melhor investimento do que a outra, dado que as outras condições são semelhantes à localização dos edifícios, etc. Assim, permite uma comparação rápida do potencial de ganho das propriedades de investimento e pode ajudar na escolha a melhor oportunidade de investimento.
- Pode dar uma espécie de indicação da tendência dos preços imobiliários. Se as taxas estão encolhendo, pode significar que o valor dos imóveis está aumentando e, portanto, o mercado imobiliário como um todo está aquecendo.
Fórmula da taxa de capitalização
Abaixo está a fórmula usada para o cálculo
- A receita operacional líquida de um imóvel alugado é o seu aluguel menos as despesas pagas para sua manutenção.
- Também pode ser considerado como o retorno do investimento que um investidor receberá anualmente na compra de um imóvel.
Exemplos de taxa de capitalização
Exemplo 1
Suponha que um prédio de escritórios que dá uma receita operacional líquida de $ 10.000.000 esteja avaliado em $ 75.000.000. Usando a fórmula de limite máximo acima, podemos calcular a taxa de capitalização do edifício:
= 10000000/75000000 = 13,33%
Assim, se o edifício foi vendido por $ 75 Mn, também se pode dizer que o edifício foi vendido a uma taxa de capitalização de 13,33%.
Exemplo 2
Digamos que um imóvel alugado obtenha uma renda bruta de $ 1.000 a cada mês. O proprietário é obrigado a pagar anualmente $ 700 para gestão e manutenção da propriedade, $ 500 para impostos sobre a propriedade e $ 250 para seguro. Ele comprou a propriedade por $ 80.000.
Nesse caso, temos a receita bruta e as despesas incorridas pelo proprietário. Assim, calcularemos a receita operacional líquida na propriedade:
- NOI = Lucro Bruto - gestão de propriedade - impostos sobre a propriedade - seguro
- NOI = 1000 * 12 - 700 - 500 - 250
- NOI = 12.000 - 1450 = $ 10550
- Agora, cálculo da taxa de capitalização = NOI / preço da propriedade = $ 10.550 / $ 80.000 = 13,18%
A alta taxa de capitalização é sempre melhor?
- As taxas de capitalização podem ser uma boa estimativa para comparar diferentes propriedades de investimento. Mas uma taxa mais alta geralmente não significa uma melhor oportunidade de investimento. As taxas de capitalização são importantes, mas um investidor também precisa olhar para outros parâmetros.
- Pode ser considerado como uma medida do risco do investimento. Normalmente, uma taxa baixa implica baixo risco, e uma taxa mais alta implica maior risco.
Desvantagens da taxa de capitalização
- Só pode ser usado quando a receita operacional líquida é constante ou não flutua muito. Usando essa taxa de capitalização, a avaliação seria um tanto semelhante àquela do método de fluxo de caixa de desconto. No entanto, se o fluxo de caixa for complexo e irregular com muita variação, um método de fluxo de caixa descontado completo deve ser usado para obter uma avaliação confiável e confiável.
- A Taxa de Capitalização pode levar em consideração vários fatores, mas não reflete o risco futuro. Ele pressupõe uma receita sustentável da propriedade imobiliária, mas nenhuma garantia pode ser feita para tal suposição. O aluguel pode valorizar ou depreciar. O valor da propriedade pode mudar devido a circunstâncias externas sobre as quais o investidor não tem controle. Podem surgir despesas como despesas de manutenção. Assim, a taxa de capitalização não oferece nenhuma orientação ou previsão sobre o risco futuro.
Conclusão
Taxa de capitalização é uma métrica comparativa mais útil para comparar propriedades semelhantes, ou seja, propriedades em um local semelhante, classe de ativo semelhante e idade semelhante. Essa métrica ainda é amplamente usada para avaliações imobiliárias comerciais e de múltiplos ativos. Os investidores imobiliários o utilizam como uma ferramenta para avaliar seus investimentos e tomar uma decisão informada. No entanto, o investidor não deve considerar as taxas de capitalização como uma métrica de referência, mas também considerar vários outros fatores que podem impactar o valor do ativo. É uma métrica importante, mas não exaustiva.
