Fundos de operações (FFO) | Métricas de fluxo de caixa de imóveis

O que é FFO (Funds From Operations)?

O FFO (Fundos de Operações) geralmente se refere aos fluxos de caixa gerados por Real Estate Investment Trust (REITs) e é calculado subtraindo a receita de juros e o ganho na venda de ativos da receita líquida durante o período e adicionando a despesa de juros, depreciação, e Perdas na venda de ativos a ela.

O FFO é usado para medir o fluxo de caixa das operações e, portanto, é semelhante ao 'Fluxo de caixa das operações'. No entanto, é geralmente usado em referência aos fluxos de caixa gerados pelo 'Real Estate Investment Trust' (REIT).

Para empresas imobiliárias, o FFO é usado como uma referência de desempenho, uma vez que os valores dos imóveis variam com as condições macroeconômicas, e o uso de exemplos de contabilidade de custos para calcular as condições financeiras geralmente não serve como uma medida precisa de desempenho.
Inclui fundos gerados a partir de operações comerciais, excluindo fluxos de caixa relacionados a financiamento, como receita ou despesa de juros. Não inclui qualquer depreciação ou amortização de ativos fixos ou ganhos ou perdas com a alienação de ativos.
Trusts de Investimento Imobiliário (REITs) é uma empresa que opera principalmente com a receita gerada por transações imobiliárias. Essas empresas REIT estão envolvidas em imóveis comerciais. Inclui venda, leasing e financiamento de escritórios e edifícios, armazéns, hospitais, centros comerciais, hotéis, etc. Essas empresas normalmente usam o FFO.

Fórmula de fundos de operações

Todos os fatores usados no cálculo dos Fundos das operações podem ser encontrados na demonstração de resultados da empresa. Esses fatores incluem lucro líquido, depreciação, amortização e ganhos na venda de propriedades e itens extraordinários.

Fórmula FFO = Lucro Líquido + Depreciação e Amortização de Ativos Imobiliários - Ganhos (perdas) na Venda de Ativos + Perdas (Ganhos) na Dívida de Reestruturação ou Itens Extraordinários

Cálculo de FFO (estudo de caso Washington REIT)

Etapa 1 - Identificar a receita líquida na demonstração de resultados

Observamos acima que o lucro líquido do Washington REIT em 2000 é de $ 45.139. Da mesma forma, sua receita líquida para 1999 e 1998 é de $ 44.301 e $ 41.064, respectivamente.

(observe que os números estão em milhares)

Etapa 2 - Identificar Depreciação e Amortização de Ativos Imobiliários

Faz parte da Demonstração de Resultados.

Depreciação e Amortização (2000) = $ 22.723
Depreciação e Amortização (1999) = $ 19.590
Depreciação e Amortização (1998) = $ 15.339

Etapa 3 - Identificar ganhos (perdas) na venda de ativos

Este valor também faz parte da demonstração do resultado.

Ganhos sobre vendas de ativos (2000) = $ 3.567
Ganhos sobre vendas de ativos (1999) = $ 7.909
Ganhos sobre vendas de ativos (1998) = $ 6.764

Etapa 4 - Identificar ganhos (perdas) em itens de reestruturação ou itens extraordinários

Não há ganhos (perdas) com despesas de reestruturação ou itens extraordinários nestes três anos.

Etapa 5 - Aplicar a fórmula

FFO (2000) = $ 45.139 + $ 22.723 - $ 3.567 = $ 64.295
FFO (1999) = $ 44.301 + $ 19.590 - $ 7.909 = $ 55.982
FFO (1998) = $ 41.064 + $ 15.339 - $ 6.764 = $ 49.699

FFO ajustado

Os fundos ajustados de operações (AFFO) são calculados após a realização de ajustes no lucro líquido, e tem como objetivo compensar os métodos contábeis. Esses métodos de contabilidade podem distorcer o verdadeiro desempenho de um fundo de investimento imobiliário. O cálculo do AFFO subtrai do FFO quaisquer despesas recorrentes que tenham sido capitalizadas, como projetos de melhorias em edifícios.

Os Princípios Contábeis Geralmente Aceitos (GAAP) exigem a depreciação das propriedades de investimento ao longo do tempo. No entanto, os imóveis se valorizam com o tempo. Por esse motivo, a despesa de depreciação exigida, cobrada de acordo com o GAAP, tende a fazer com que a receita líquida pareça artificialmente baixa.

O FFO também se ajusta para itens não recorrentes, pois eles não ocorrem em cenários regulares de negócios. Por exemplo, ganhos (ou perdas) na venda de propriedades que devem ser removidos / adicionados em conformidade, uma vez que não são da natureza de operações comerciais regulares e, portanto, não contribuem para a capacidade contínua de pagamento de dividendos do REIT. Alguns analistas consideram ainda os aumentos de aluguel e certos Capex para o cálculo de Fundos Ajustados de Operações (AFFO).

O FFO por ação é usado como uma métrica cuidadosamente examinada para avaliar a lucratividade de um REIT por unidade de propriedade do acionista. Fundos de operações são posteriormente usados como múltiplos de avaliação geral, bem como múltiplos de P / L. Portanto, é também um fator-chave para os preços das ações.

Por que o FFO é importante para o setor imobiliário?

Enquanto os investidores em ações dão importância a métricas como lucro por ação, EPS ou uma relação preço-lucro (P / L) ao analisar ações, os investidores em REIT decidem com base no FFO.
Antes de investir em um REIT, certifique-se do preço, a decisão não é baseada apenas no FFO ou AFFO, pois o investimento que parece bom na superfície pode não ser uma boa decisão no futuro, pois os preços podem cair devido a outros muitos investidores estão comprando.
O lucro por ação (EPS) de um REIT, quando comparado com ações convencionais, será naturalmente baixo ou mesmo negativo. Assim, o preço-lucro (índice P / L) de um REIT não é um múltiplo favorável, enquanto a tomada de decisões de investimento deve ser considerada uma segunda métrica distante durante a avaliação.

Diferenças entre CFO e FFO

O fluxo de caixa, como o nome sugere, calcula a quantidade total de caixa e equivalentes de caixa gerados a partir das operações de uma empresa. No entanto, o FFO é uma medida mais importante quando se trata de negócios imobiliários, pois essas medidas compensam um componente importante, que é a depreciação.
Para negócios imobiliários, o valor das propriedades sempre aumenta com o tempo; portanto, isso não é uma despesa de forma alguma. De acordo com o IRS, quando as empresas possuem ativos de longo prazo, como equipamentos, computadores e edifícios, esses ativos devem ser depreciados para refletir a posição financeira atual.
Porém, quando se trata de imóveis, esses imóveis não têm “prazo de validade” ou, em outras palavras, nunca se depreciariam a um valor mínimo no período. Ao contrário, esses ativos sofreriam valorização e, portanto, não seriam contabilizados como despesa a ser debitada na demonstração do resultado.
Portanto, o fluxo de caixa operacional e o FFO são métricas semelhantes. No entanto, eles não são exatamente a mesma coisa. O fluxo de caixa pode ser uma ótima maneira de avaliar o bem-estar financeiro de uma empresa, mas quando se trata do setor imobiliário, as métricas diferem do cenário normal de negócios.
Com o propósito de avaliar se um REIT está ganhando o suficiente para cobrir seus dividendos, o FFO é o caminho a percorrer. Ajuda a obter uma imagem melhor do que faria um CFO normal.

Conclusão

Assim, os fundos provenientes do conceito de operações são necessários para a análise de um REIT porque, quando os ativos subjacentes estão aumentando de valor, a depreciação não deve ser considerada nos resultados das operações. É considerado um melhor indicador dos resultados financeiros de uma empresa do que o lucro líquido, no entanto, uma vez que a trapaça contábil pode afetar uma variedade de aspectos das demonstrações financeiras, é sempre melhor confiar em uma combinação de medidas, em vez de uma única medida ao tomar decisões de investimento.

Mesmo que o FFO seja amplamente considerado para determinar a lucratividade do REIT; muitas vezes pode ser suscetível a alterações contábeis, reformulações e manipulação. Considere duas ou três métricas e outros fatores de negócios antes de tomar uma decisão de investimento.