Cedula de credito imobiliário

Significado de títulos hipotecários

Título hipotecário refere-se a um título emitido ao investidor que é garantido por um conjunto de hipotecas garantidas por garantia de propriedade imobiliária (residencial ou comercial) e, portanto, faz com que o mutuário pague uma série predeterminada de pagamentos, cuja falha pode levar à venda ou apreensão do ativo.

Os investidores recebem um pagamento mensal que inclui juros, bem como o valor do principal quando o mutuário paga os juros e o reembolso da dívida que tomou dinheiro emprestado, mantendo alguns ativos imobiliários como garantia e, no caso de inadimplência do tomador, o ativo pode ser vendido para saldar os detentores de títulos garantidos por esses ativos.

Como funciona o título de hipoteca?

Quando uma pessoa compra uma casa e a financia mantendo-a como uma hipoteca, o credor obtém a propriedade dessa hipoteca até que o empréstimo seja totalmente pago. O credor inclui bancos e empresas hipotecárias que concedem empréstimos sobre esses ativos imobiliários. Os bancos então contratam essas hipotecas e as vendem a um banco de investimento ou a qualquer entidade governamental com desconto. Desta forma, os bancos obtêm dinheiro instantaneamente que originalmente obteriam ao longo do prazo de um empréstimo e também conseguem transferir o risco de inadimplência deles mesmos para os bancos de investimento.

Um banco de investimento então transfere esse pacote para um SPV (veículo para fins especiais) e emite títulos sobre os empréstimos garantidos pela hipoteca. O fluxo de caixa desses empréstimos é na forma de juros mais o pagamento do principal é repassado mensalmente aos detentores de títulos hipotecários. Esse processo de agrupar hipotecas e passar o fluxo de caixa da dívida aos detentores de títulos é chamado de securitização. Um banco de investimento mantém sua participação no componente de juros de um empréstimo e repassa o restante dos juros mais o componente principal aos detentores de títulos.

Tipos

Existem vários tipos de MBS (títulos lastreados em hipotecas) -

Nº 1 - Títulos de transferência de hipoteca

Nesse tipo de MBS, os pagamentos são feitos proporcionalmente entre os detentores dos títulos à medida que são recebidos. Se o total de títulos emitidos for 1.000 de $ 1.000 cada e houver 10 investidores com 100 títulos cada, cada investidor receberá 1/10 do pagamento repassado a eles. Cada investidor receberia sua parcela de pagamento de acordo com sua participação. Se houver pagamentos antecipados, ele será repassado aos detentores dos títulos de forma proporcional. Nenhum detentor de títulos obteria mais ou menos do que sua proporção no total de títulos mantidos nessas hipotecas. No caso de inadimplência, cada investidor suportaria a perda (se o valor do ativo cair abaixo do valor de face dos títulos) em sua proporção em títulos.

Portanto, os investidores ou detentores de títulos de MPS enfrentam riscos de pré-pagamento e extensão iguais aos seus ativos.

Nº 2 - CMBS (título garantido por hipoteca)

Vimos acima como os investidores de MPS enfrentam o risco de pré-pagamento e, na eventualidade de pré-pagamento, como cada investidor o recebe, independentemente de precisar ou preferir no momento. Muitos investidores estão preocupados com o pré-pagamento e o risco de inadimplência.

O CMBS ajuda a mitigar esses problemas, direcionando os fluxos de caixa das hipotecas para diferentes classes ou camadas chamadas tranches, de modo que cada classe tenha uma exposição diferente a ambos os riscos. Cada tranche é regida por um conjunto diferente de regras sobre como o pagamento deve ser distribuído. Cada tranche recebe o pagamento de juros todos os meses, mas o valor do principal e do pré-pagamento são pagos sequencialmente. O CMBS é estruturado de forma que cada classe de título seja aposentada em série em ordem.

Se houver 4 tranches, a regra para o principal mensal e o pré-pagamento para as tranches seria a seguinte -

  • Tranche 1 Receberia todo o valor do principal e pagamentos antecipados até que o saldo do principal fosse zero.
  • Tranche 2 - Após a parcela 1 ser totalmente paga; receberá todo o valor principal e pagamentos antecipados até que o saldo principal seja zero.
  • Tranche 3 - Após a parcela 2 ser totalmente paga; receberá todo o valor principal e pagamentos antecipados até que o saldo principal seja zero.
  • Tranche 4 - Depois que a tranche 3 for totalmente paga, ela receberá o valor do principal e os pré-pagamentos até que o saldo do principal seja zero.

Dessa forma, o risco de pré-pagamento é distribuído entre as tranches. O maior risco de pré-pagamento está na Tranche 1, enquanto as parcelas mais baixas atuam como amortecedores no caso de inadimplência do mutuário. No exemplo acima, a Tranche 4 tem o maior risco de inadimplência e o menor risco de pré-pagamento, pois recebe o pré-pagamento depois que as três tranches acima são totalmente pagas e consegue absorver as perdas em caso de inadimplência.

Exemplo

Suponha que 10 pessoas tenham tomado um empréstimo de $ 100.000 a 6% cada, mantendo a casa como garantia no banco ABC, totalizando uma hipoteca de $ 1.000.000. O banco então venderia esse pool de hipotecas para um banco de investimento XYZ e usaria esse dinheiro para fazer novos empréstimos. XYZ venderia títulos de $ 1.000.000 (1.000 títulos de $ 1.000 cada) a 5% lastreados por essas hipotecas. O banco ABC repassaria os juros recebidos ($ 5.000) mais o componente de pagamento no primeiro mês para XYZ após manter uma margem ou taxa. Digamos que a taxa mantida seja de 0,6% (0,05% ao mês) do valor do empréstimo, então o valor repassado no primeiro mês para a XYZ é de $ 4500 mais o valor de reembolso. A XYZ também manteria seu spread de 0,6% (0,05% ao mês) sobre o valor do empréstimo e repassaria o restante dos juros de $ 4000 mais o valor de reembolso no primeiro mês para os detentores de títulos hipotecários.

Dessa forma, o banco de investimento pode comprar mais hipotecas de um banco por meio do dinheiro recebido com a venda de títulos e os bancos também podem usar o dinheiro recebido com a venda de hipotecas para fazer novos empréstimos. Em caso de inadimplência do proprietário, a hipoteca poderia ser vendida para pagar os investidores.

Mortgage vs Debenture Bond

A principal diferença entre o título de dívida e o título hipotecário é que o título de dívida não é garantido e é respaldado apenas pela fé e crédito total da empresa emissora, ao passo que o título hipotecário é respaldado por uma garantia que pode ser vendida em caso de inadimplência do tomador. Portanto, a taxa de juros dos MBS é menor do que os títulos de dívida devido ao menor risco.

A outra diferença está no pagamento e na frequência de pagamento. Os títulos hipotecários são pagos mensalmente e incluem juros, bem como um componente principal. As obrigações por dívida, por outro lado, são pagas anual ou semestralmente incluindo apenas a componente de juros e o valor do principal é pago no vencimento.

Vantagens

  • Os títulos garantidos por hipotecas oferecem um retorno maior do que os títulos do Tesouro.
  • Oferece retornos ajustados ao risco mais elevados do que outros títulos de debêntures, devido ao respaldo de ativos hipotecados, o que reduz seu risco.
  • Eles fornecem diversificação de ativos, pois têm uma correlação baixa com outras classes de ativos.
  • Ele fornece renda regular e frequente em comparação com outros produtos de renda fixa. A MBS tem pagamentos mensais, enquanto os títulos corporativos oferecem pagamentos anuais ou semestrais.
  • Um título com garantia hipotecária é um investimento mais seguro do que os títulos de dívida, pois em caso de inadimplência, a garantia pode ser vendida para pagar os detentores dos títulos.
  • O MBS não tem risco de cauda, ​​pois não há pagamento único de principal no vencimento porque o pagamento mensal envolve juros mais o componente principal que é distribuído ao longo da vida de um título. Já em outros títulos, há um risco de cauda elevado devido ao pagamento único do principal no vencimento, o que aumenta o risco para os detentores dos títulos.

Desvantagens

  • Os títulos garantidos por hipotecas oferecem um rendimento mais baixo do que os títulos de dívida.
  • Os títulos lastreados em hipotecas muitas vezes apontados como investimentos seguros atraíram publicidade negativa devido ao seu papel nas crises das hipotecas subprime de 2008. Os bancos, devido à alta lucratividade, tornaram-se complacentes e concederam empréstimos a pessoas com baixa credibilidade. Quando as hipotecas subprime entraram em default, isso resultou na perda de milhões de dólares em dinheiro de investidores e na falência de muitos grandes bancos de investimento como os irmãos Lehman. Portanto, esses títulos são tão bons quanto o ativo e as pessoas que tomam dinheiro emprestado nesses ativos.
  • Esses detentores de títulos enfrentam o risco de pagamento antecipado em caso de redução da taxa de juros no mercado. Além disso, o dinheiro recebido por eles terá que ser investido a uma taxa menor, o que reduz seu retorno.

Conclusão

As obrigações hipotecárias como uma classe de ativos oferecem diversificação e oferecem ao investidor um rendimento superior ao do tesouro e menor risco do que as obrigações obrigatórias. Além disso, fornecem dinheiro aos bancos de investimento para comprar mais hipotecas e bancos para emprestar mais dinheiro, o que ajuda a manter as taxas de hipotecas competitivas e os mercados líquidos.