O que é um rendimento de dívida?
O rendimento da dívida é uma medida de risco para os credores hipotecários e mede quanto um credor pode recuperar seus fundos em caso de inadimplência de seu proprietário. O índice avalia a porcentagem de retorno que um credor pode receber se o proprietário não pagar o empréstimo e o credor decidir se desfazer da propriedade hipotecada.
O índice é popular na avaliação de imóveis, mas pode ser usado para avaliar o rendimento de qualquer projeto ou ativo que gere receita. Ele avalia a alavancagem e o risco ao mesmo tempo e pode ser usado ao longo da vida do empréstimo, permanecendo consistente.
Esta é uma métrica autônoma que não usa taxas de juros, cronograma de amortização de empréstimos, LTV ou quaisquer outras variáveis.
Fórmula de rendimento da dívida
A fórmula de rendimento da dívida é:
Exemplo de rendimento da dívida
Vamos analisar com a ajuda do exemplo de rendimento da dívida abaixo:
Andy administra uma loja de brinquedos de sucesso e exige um empréstimo com base no valor gerado pela empresa. Atualmente, a loja está ganhando $ 500.000 por ano e a exigência de um empréstimo é de $ 2.550.000. Portanto,
Fórmula de rendimento da dívida = 500.000 / 2.550.000 = 19,60%
Quanto menor o rendimento, maior é o risco percebido do empréstimo proposto. É por esse motivo; os credores exigem rendimentos de dívida mais elevados de propriedades mais arriscadas. Não há benchmark fixo, mas um rendimento ideal de 10% é geralmente aceito.
Cálculos de rendimento da dívida vs. LTV (empréstimo ao valor)
O Índice de Cobertura do Serviço da Dívida e os índices LTV são os métodos tradicionais usados na subscrição de empréstimos imobiliários comerciais. No entanto, eles estão sujeitos a manipulação.
O LTV é o valor total do empréstimo dividido pelo valor de avaliação de um imóvel (valor estimado de mercado fornecido por profissionais). Este valor de mercado é uma estimativa e está sujeito a volatilidade, principalmente após a crise financeira de 2008. Esta pode não ser a medida mais precisa durante situações voláteis. Vamos observar a comparação abaixo de MV (valor de mercado) e DY:
Eles também podem ser examinados para avaliar as propostas de empréstimo e sua viabilidade. No caso acima, o rendimento é de 6,25% ou mudará de acordo com qualquer um dos componentes, ou seja, NOI ou valor do empréstimo. A tabela acima mostra a variação do índice LTV com a mudança no valor de mercado estimado (MV).
Cálculo do rendimento da dívida vs. Índice de cobertura do serviço da dívida (DSCR)
O DSCR é a receita operacional líquida dividida pelo serviço da dívida anual, ou seja, a quantidade de dinheiro necessária durante um período de tempo para o pagamento da dívida. Por exemplo, se o montante do empréstimo exigido não atingir o esperado 1,10 vezes o DSCR, uma amortização de 25 anos pode ser útil no mesmo. Isso aumenta o risco do empréstimo por não se refletir no DSCR ou no LTV. Vamos considerar as tabelas abaixo para comparar DY e DSCR:
Como o rendimento não é impactado pelo período de amortização, ele pode fornecer uma medida objetiva de risco com uma única métrica.
- Nesse caso, o rendimento é de 6,25%, mas se a política interna exigir um rendimento mínimo de 9%, o empréstimo não seria aprovado.
- Pode-se ver que o período de amortização impacta se o requisito de DSCR pode ser alcançado. Se a política exigir um DSCR de 1,1 vezes, apenas um empréstimo com período de amortização de 25 anos atenderá ao requisito.
- Porém, se tanto tempo é viável ou não, depende da gestão e da flexibilidade das políticas internas para decidir.
Conclusão
O cálculo do rendimento da dívida não pode ser manipulado alterando os termos do empréstimo para tornar o empréstimo proposto mais aceitável.
Opções como subscrição e estruturação de empréstimos são muito mais profundas em vez de um único índice; existem outros fatores que este rendimento não considera, tais como:
- Condições de demanda e fornecimento
- Força Fiador
- Condição da propriedade
- A situação financeira dos inquilinos, etc .;
Assim, todos os aspectos, inclusive os macroeconômicos, devem ser considerados no uso dessa relação.
Isso se tornou de grande importância para os credores securitizando empréstimos de renda fixa e também para os credores de seguradoras de vida. Elimina a subjetividade e orienta os credores em um mercado inflacionado.
