O que é a relação entre o empréstimo e o valor?

Rácio entre o valor do empréstimo e o valor do empréstimo é um rácio do montante do empréstimo em relação ao valor total de um determinado ativo e é mais comumente usado por bancos ou credores para determinar o montante do empréstimo já concedido sobre um ativo específico ou a margem que deve ser mantida antes de emitir dinheiro para salvaguardar da flexibilidade no valor.

Vamos dar um exemplo simples. Digamos que você queira comprar uma casa. E você quer ter a ajuda de um banco para tomar uma certa quantia de empréstimo. Por quê? Porque atualmente você não tem muito dinheiro disponível para comprar a casa sozinho. Então você vai ao banco, entende o LTV deles e decide comprar uma casa.

Se adicionarmos alguns números, será fácil entendermos. Suponha que você queira comprar uma casa no valor de US $ 200.000 (o valor de avaliação da casa no mercado). O banco disse que só pode dar 80% do valor. E o resto você precisa dar do seu bolso.

Portanto, 80% é a relação entre o empréstimo e o valor. Nesse caso, um banco está pagando a você um empréstimo sobre a hipoteca de US $ 160.000 e você precisa pagar US $ 40.000 do seu próprio bolso para comprar a casa.

Fórmula

Fórmula de relação entre empréstimo e valor = valor da hipoteca / valor avaliado da propriedade

É uma das ferramentas de avaliação de risco mais importantes em instituições financeiras. E antes de emprestar o dinheiro aos devedores, os credores examinam antes de aprovar a hipoteca.

Normalmente, o valor de avaliação do imóvel é o preço de venda. Mesmo assim, os credores ou os bancos enviarão sua equipe de avaliação para avaliar o imóvel. E então eles decidiriam emprestar o valor (valor da hipoteca).

Nos EUA, a maioria dos casos relatou Loan to Value Ratio (LTV) inferior a 80%. Mas o LTV pode ser mais do que isso e, nesse caso, as taxas de juros podem subir.

Uma coisa que precisamos entender no LTV é o seguinte - quanto maior seria a proporção, maior seria o risco. Portanto, se o credor lhe der um LTV mais alto; isso significa que tem mais risco inerente a ele. E é por isso que a taxa de juros também seria mais alta.

E o mutuário também sofre muito com um LTV alto, mesmo que pareça que o mutuário está recebendo o benefício. Quando o LTV é mais alto, o custo do empréstimo aumenta e como o risco do empréstimo é muito maior (porque o credor está pagando mais), a taxa de juros é muito maior. Por exemplo, se um mutuário toma dinheiro emprestado de um banco com uma Razão entre Empréstimo e Valor de 95% pagaria pelo menos uma taxa de juros 1% mais alta do que um mutuário que fez um empréstimo com um LTV de 75%.

Além disso, verifique a taxa de DSCR

Interpretação

Agora você pode se perguntar por que o LTV é importante e como devemos considerá-lo em termos de concessão de empréstimos e empréstimos.

Veja como o LTV afeta os empréstimos -

O LTV desempenha um papel significativo na garantia de hipotecas, empréstimos imobiliários ou linhas de crédito.
Também afeta o mutuário de forma drástica. O mutuário pode parecer desfrutar inicialmente à medida que sua porcentagem de pagamento diminui. Mas se considerarmos o efeito de longo prazo, é um LTV enorme e mais alto que força o mutuário a pagar muito mais ao credor ao longo de um período de tempo.
Agora, digamos que, como mutuário, você aceite um Loan to Ratio mais alto. O que vai acontecer então? Se a proporção da primeira hipoteca for superior a 80%, os credores precisam do seguro hipotecário privado (PMI). Nesse tipo de caso, os devedores têm uma opção. Em primeiro lugar, eles podem falar com os credores e estabelecer uma relação entre o valor do empréstimo e o valor de 80% e, se isso não se tornar suficiente, os mutuários podem recorrer a um financiamento secundário para o montante restante necessário.
Agora você precisa pensar o que lhe traria mais benefícios? Se você optar pela primeira hipoteca e alcançar um índice de empréstimo / valor de 78%, o seguro hipotecário privado (PMI) seria completamente eliminado. Mas, nesse caso, a segunda garantia, cujos juros são muito maiores do que a primeira hipoteca, deve ser paga.
Isso nos leva a outro conceito que é a extensão do índice empréstimo-valor (LTV) e que é o índice empréstimo-valor combinado (CLTV). A CLTV ajuda os mutuários a manter o LTV baixo e, portanto, eles não precisam pagar o PMI.

Exemplo LTV

Exemplo 1

Vamos dar uma olhada nas informações abaixo -

Em US $	Banco A	Banco B
Montante da hipoteca	300.000	250.000
Valor avaliado da propriedade	400.000	350.000

Agora, seguindo a fórmula simples, calcularemos a relação entre o empréstimo e o valor (LTV).

LTV = Montante da hipoteca / Valor avaliado da propriedade

Para o Banco A, o LTV seria = (300.000 / 400.000) = 75%.

Para o Banco B, o LTV seria = (250.000 / 350.000) = 71,42%.

Então, qual seria a conclusão após o cálculo do LTV de ambos os bancos? Aqui está a conclusão -

Primeiro, o Banco B tem um LTV mais baixo. Isso significa que o risco inerente ao valor do empréstimo seria menor e, portanto, a taxa de juros também seria menor. Isso ajudará o mutuário. Mas, no caso do Banco A, o LTV é um pouco mais alto. Mas como não chega a mais de 80%, o tomador não precisa fazer um seguro privado de hipoteca.

Agora, vamos ver mais alguns exemplos com diferentes variáveis.

Exemplo # 2

Vamos dar uma olhada nas informações abaixo -

Em US $	Banco A	Banco B
Preço de compra	400.000	350.000
Pagamento inicial	80.000	70.000
Valor avaliado da propriedade	400.000	350.000

Neste exemplo, não recebemos o valor da hipoteca; em vez disso, temos as informações para o pagamento inicial. Então, como calcularíamos o valor da hipoteca?

Veja como - precisamos deduzir o pagamento inicial do preço de compra.

Vamos calcular -

Em US $	Banco A	Banco B
Preço de compra	400.000	350.000
(-) Pagamento inicial	(80.000)	(70.000)
Montante da hipoteca	320.000	280.000

Agora, podemos calcular a relação entre o empréstimo e o valor (LTV).

Para o Banco A, o LTV seria = (320.000 / 400.000) = 80%.

Para o Banco B, o LTV seria = (280.000 / 350.000) = 80%.

Nesse caso, o índice para ambos os bancos é de 80%. Agora o banco precisa decidir se o PMI é necessário para isso ou não. Na maioria dos casos, o PMI não exigirá até 80% do LTV.

Exemplo # 3

Agora, vamos ver algumas coisas adicionais para que possamos entender o valor da relação empréstimo / valor.

Em US $	Banco A	Banco B
Preço de compra	400.000	350.000
Pagamento inicial	80.000	70.000
Valor avaliado da propriedade	400.000	350.000

Agora, temos aqui o preço de compra e o valor de avaliação de um imóvel. Nesse caso, o que levaríamos em consideração ao calcular a relação entre o empréstimo e o valor?

Aqui está o acordo. Precisamos levar em consideração aquele que for menor do que o preço de compra ou o valor de avaliação de um imóvel.

Vamos calcular.

Primeiro, vamos calcular o valor do empréstimo (valor da hipoteca).

Em US $	Banco A	Banco B
Preço de compra	400.000	350.000
(-) Pagamento inicial	(80.000)	(70.000)
Montante da hipoteca	320.000	280.000

Agora, veríamos o LTV.

Vamos escrever a fórmula para deixar uma coisa clara.

Fórmula LTV = Montante da hipoteca / Menor do preço de compra ou valor de avaliação de um imóvel.

Nesse caso, tanto o preço de compra quanto o valor de avaliação de um imóvel são iguais. Portanto, teríamos o mesmo valor.

Para o Banco A, o LTV seria = (320.000 / 400.000) = 80%.

Para o Banco B, o LTV seria = (280.000 / 350.000) = 80%.

Exemplo # 4

Agora, vamos fazer outro exemplo com os diferentes valores de avaliação do imóvel e preço de compra.

Em US $	Banco A	Banco B
Preço de compra	360.000	330.000
Pagamento inicial	80.000	70.000
Valor avaliado da propriedade	400.000	350.000

Este é um exemplo diferente porque você pode notar uma diferença entre o valor de avaliação de um imóvel e o preço de compra.

Primeiro, vamos calcular o valor da hipoteca.

Em US $	Banco A	Banco B
Preço de compra	360.000	330.000
(-) Pagamento inicial	(80.000)	(70.000)
Montante da hipoteca	280.000	260.000

Para obter o valor da hipoteca, sempre deduziremos o valor inicial do preço de compra, não o valor de avaliação de um imóvel.

Agora, como o preço de compra é menor do que o valor de avaliação de uma propriedade, levaríamos o preço de compra em consideração ao calcular a relação entre o valor e o empréstimo.

Vamos dar uma olhada -

Para o Banco A, o LTV seria = (280.000 / 360.000) = 77,78%.

Para o Banco B, o LTV seria = (260.000 / 330.000) = 78,79%.

Nesse caso, podemos ver que o LTV do Banco B é um pouco maior do que o Banco A.

Exemplo # 5 (LTV combinado)

Agora, há casos em que uma pessoa toma dois empréstimos para reduzir o LTV e para que precise incorrer em custos menores. Nesse caso, precisamos calcular o LTV combinado.

Vejamos um exemplo.

Em US $	Banco A
Empréstimo 1	200.000
Empréstimo 2	50.000
Valor avaliado da propriedade	400.000

O LTV combinado tem uma fórmula simples. Aqui está -

CLTV = Empréstimo 1 + Empréstimo 2 / Valor Total da Propriedade

Vamos calcular o LTV combinado para o Banco A agora -

(200.000 + 50.000) / 400.000 = 62,5%.

Agora, esse LTV é muito menor. Normalmente, se o mutuário tem uma boa pontuação de crédito, o banco permite um LTV de mais de 80%. E se o tomador do empréstimo não tiver uma boa pontuação de crédito, geralmente os credores não ultrapassam 80%.

Exemplo de relação entre empréstimo e valor de empréstimos para carros usados e carros novos

Nesta seção, veremos o LTV de duas indústrias quase semelhantes. Pegamos exemplos de duas indústrias quase semelhantes para que possamos entender o valor da relação empréstimo / valor e quão drasticamente diferentes são ambas.

Primeiro, vamos dar uma olhada no exemplo de empréstimos para carros usados -

A partir do gráfico acima, fica claro que o índice LTV deste setor é muito alto. Chegou a tocar 99% em alguns casos. A partir da observação, descobrimos que a relação entre o valor do empréstimo e o valor está sempre acima de 90%.

Vamos dar uma olhada na nova indústria de empréstimo de automóveis nos Estados Unidos.

No gráfico acima, podemos observar que o LTV para veículos novos é quase 10% menor que o LTV para carros usados. E para empréstimos para automóveis novos, o rácio entre o empréstimo e o valor está na gama de 80-90%.

Agora, a questão é por quê? Por que a razão entre o valor do empréstimo e o de automóveis usados é maior do que a relação entre o valor do empréstimo e o de automóveis novos? Pode haver duas razões específicas para isso -

Em primeiro lugar, talvez a credibilidade dos proprietários de carros usados seja mais duvidosa do que a dos usuários de carros novos. Assim, o risco é maior e por isso o LTV é maior no caso de empréstimo de carro usado.
Em segundo lugar, como os compradores de carros novos estariam pagando muito mais (já que o preço dos carros novos seria maior do que os usados), eles são mais confiáveis em termos de pagamento de EMI.

Limitações

O LTV é muito útil para emprestar dinheiro aos devedores. Mas existem algumas coisas que você precisa ter em mente. Isso é aplicável se o LTV for alto.

A taxa de juros seria muito maior, o que aumentaria o valor total a pagar no longo prazo.
Você precisa pagar seguro hipotecário privado (PMI) se o LTV for superior a 80%. Nesse caso, você pode ir para uma segunda garantia (pense no LTV combinado).
Se a relação entre o valor do empréstimo e o empréstimo for superior a 100% (o que é chamado de hipoteca subaquática), você não receberá nenhum benefício fiscal.

Na analise final

O rácio empréstimo / valor é muito útil tanto para credores como para devedores. Mas os dois devem mantê-lo abaixo de 80% para garantir menos riscos e melhores consequências para os negócios.