Fórmula da taxa de capitalização

O que é a fórmula de taxa de capitalização?

A fórmula para Cap rate ou Capitalization rate é muito simples e é calculada dividindo-se a receita operacional líquida pelo valor de mercado atual do ativo e é expressa em termos de porcentagem. É utilizado pelos investidores para avaliar o investimento imobiliário com base no retorno de um ano. É basicamente usado para ajudar a decidir se uma propriedade é um bom negócio.

Matematicamente, a fórmula de taxa de limite é representada como,

Explicação

O cálculo pode ser feito nas seguintes três etapas simples:

• Etapa 1: Em primeiro lugar, a receita de aluguel da propriedade imobiliária deve ser estimada corretamente. Com base nisso, é feito o cálculo da receita operacional líquida, que é basicamente a receita anual gerada pelo imóvel menos todas as despesas que incorrem durante as operações, que incluem tarefas como administração do imóvel, pagamento de impostos, seguros, etc.
• Etapa 2: Em segundo lugar, o valor de mercado atual da propriedade deve ser avaliado adequadamente, de preferência por um profissional de avaliação de renome. O valor de mercado atual da propriedade é o seu valor no mercado.
• Passo 3: Finalmente, o cálculo do cap rate pode ser feito dividindo a receita operacional líquida pelo valor atual de mercado da propriedade para investimento.

Exemplos de fórmula de taxa de capitalização (com modelo Excel)

Vejamos alguns exemplos simples a avançados para entendê-lo melhor.

Você pode baixar este modelo em Excel de fórmula de taxa de limite aqui - Modelo em Excel de fórmula de taxa de limite

Exemplo 1

Suponhamos que um investidor esteja planejando comprar um imóvel. Agora, o investidor pretende tomar a decisão com base no cap rate, que é uma métrica eficaz na avaliação de imóveis. O investidor encontra três imóveis com suas respectivas receitas anuais, despesas e valores de mercado, conforme mencionado abaixo:

Agora vamos fazer o cálculo do cap rate para as respectivas propriedades,

Propriedade A

Portanto, Cap Rate para a propriedade A = ($ 150.000 - $ 15.000) ÷ $ 1.500.000

= 9%

Propriedade B

Portanto, a taxa máxima para a propriedade B = ($ 200.000 - $ 40.000) * 100% ÷ $ 4.500.000

= 3,56%

Propriedade C

Portanto, a taxa máxima para a propriedade C = ($ 300.000 - $ 50.000) * 100% ÷ $ 2.500.000

= 10,00%

Portanto, o investidor deve comprar o imóvel C, pois ele oferece o cap rate mais alto de 10%.

Exemplo # 2

Suponhamos que exista outro investidor que queira comprar um imóvel e que o investidor tenha as informações abaixo. O investidor só investirá na propriedade se o cap rate for de 10% ou mais.

Agora, com base nas informações acima, calculamos os seguintes valores, que serão usados ​​posteriormente no cálculo do cap rate.

Receita Bruta Anual-

Despesa Anual

Receita operacional líquida

No modelo fornecido a seguir, usamos o cálculo da equação do cap rate.

Portanto, o cálculo será -

Agora, como o cap rate calculado é superior à taxa alvo (10%) do investidor, portanto, o investidor pode investir na propriedade imobiliária em questão. Com base na taxa calculada, também pode-se inferir que todo o investimento será recuperado em = 100,00% ÷ 12,38% = 8,08 anos

Calculadora de fórmula de taxa de capitalização

Você pode usar a seguinte calculadora.

Relevância e Uso

• O principal uso de uma taxa de capitalização é distinguir entre diferentes oportunidades de investimento imobiliário. Suponhamos que um investimento imobiliário oferece cerca de 4% de retorno enquanto outro imóvel tem um limite de cerca de 8%. Então, é mais provável que o investidor se concentre na propriedade com maior retorno. Além disso, também pode mostrar a tendência do imóvel, o que indicará se há necessidade de reajuste com base na receita estimada de aluguel.
• Do ponto de vista de um investidor imobiliário, um limite é uma ferramenta essencial, pois permite ao investidor avaliar um imóvel com base em seu valor de mercado atual e sua receita operacional líquida. Ajuda a chegar ao retorno inicial de uma propriedade de investimento.
• Para um investidor, o aumento da taxa de capitalização de um imóvel pode ser indicativo de um aumento na receita de aluguel em relação ao preço do imóvel. Por outro lado, o investidor pode perceber a queda dessa taxa como um sinal de menor renda de aluguel em relação ao preço do imóvel. Como tal, pode ser um fator crítico para um investidor decidir se vale a pena comprar o imóvel ou não.
• Além disso, também pode ser um indicador de quanto tempo um imóvel levará para recuperar todo o investimento naquele imóvel. Suponhamos que uma propriedade oferece um cap rate de cerca de 10% cap, o que significa que levará 10 anos (= 100% ÷ 10%) para o investidor recuperar todo o investimento.